6月11日，我国第一家股份公司，66岁天桥百货将被拍卖的音讯让人唏嘘不已。作为“骨灰级零售商业代表”，天桥百货在上世纪80年代到90年代是北京闻名百货商场，备受顾客喜欢。跟着新年代到来，天桥百货日趋“变老”，历经两次转型，第一次转型为运营民族特征产品，主打民俗旅游，第2次则测验转型为时髦百货。惋惜的是，两次转型均告失败。
无独有偶，近几年来许多老牌百货关门歇业。具有27年前史的北辰购物中心亚运村店对外宣告正式歇业；赛特购物中心开端清仓大促销，并正式闭店改造……
商业地产大踏步进入存量年代
自1918年永安百货兴办开端，我国现代百货业已走过百年。截止至2018年，我国有219个开业超越15年的项目，498个开业超越10年的项目。
特别自2005年起，我国零售类商用物业商场进入高速添加期，除金融危机构成数年紧缩外，年度添加率均超越30%。据睿意德数据显现，这一添加在2015年抵达巅峰，据悉，2015年的新增商业面积乃至超越了前一年全国总商业面积的一半。
此前睿意德相关研讨曾认为2018年购物中心（含百货）全体存量规划将超越5亿㎡，全国购物中心和百货增量占存量比率进一步降到20%以下。
别的，赢商网大数据显现，2018年拟开业量大约与2018年拟开业量相等，新增购物中心体量已呈阻滞添加，2016年-2018年增速已接连三年下滑。
分区域来看，华东、东北回落到2016年的水平，西南、西北涨幅较显着，华北近两年滞涨。商业地产正在从开展期向成熟期改动。 
许多数据说明晰一件事，我国商业地产已全体进入存量年代。
在海量项目入市的挤压下，类似于老牌百货们的许多商业项目在存量年代怎么自处，它们该何去何从？生计仍是消灭，这是一个问题。
美国有一个专有名词——“dead mall”，用来代指那些空置率超越40%的购物中心。2014年3%的商场被认为已“逝世”，20%的商场具有“逝世”风险。存量年代改造更新成为坚持项目生命力的重要手法。
为了防止成为“dead mall”，“存量”们正在浪潮中奋斗着。
“你好，我好，大家好”的年代已走远
回顾前史，在我国现代经济开展史上，有两个重要的时刻节点：1978年我国政府施行改革开放，2001年我国参加wto。自此，我国经济开端了让世界注意图腾飞，民众的荷包益发“胀大”起来，社会消费品零售总额继续高速添加。
在此种情况下，我国零售业出现爆发式添加，如天桥百货等一批零售业随之兴起，百货与购物中心可谓遍地开花。王府井百货由2004年的65亿添加到2018年的267.11亿元；广百百货则在2004年后的十年间拓店13家并完结上市；银泰百货自2005年敞开分店扩张，时至今日已有近30家……
跟着时刻的推移，我国社会结构已发作深入改动，也在重塑着商场格式。
其一，人口盈利逐步消失。我国坐拥十四亿人口，长期以来，巨大的人口加一致的商场能够说是我国经济开展的定海神针。但跟着社会的开展，我国人口数量现已快抵达最高值，人口盈利行将消失。
其二，城镇化进程减速。地产工作的快速开展是与我国城镇化进程休戚相关的。城镇化率30%～70%的区间被认为是城镇化的快速推动时期，其间，30%～50%的区间为加快时期，50%～70%的区间为减速时期。截止至2018年底，我国城镇化率抵达59.58%。往后城镇化的速度将逐步怠慢，由加快推动向减速推动改动。
其三，土地驱动形式失效。万达、龙湖、绿洲等龙头企业在全国“跑马圈地”得益于土地驱动形式，即房地产商们经过住宅和商铺出售反哺商业，快速拿地高周转以完结全国化布局。但跟着存量日益增多，优质商业用地益发成为稀缺资源，“土地驱动形式”面对失效的或许。
巴菲特有一句话广为流传：落潮之后，才知道谁在裸泳。在“蛋糕”做大、增量的阶段，巨细玩家人人有“肉”吃，“你好，我好，大家好”。但在经济承压的新形势下，这一年代逐步走远，商业地产正在由增量年代改动为存量年代。那么，谁又在裸泳呢？
哪类商业项目最简单成为dead mall？
在存量年代，什么样的商业地产最简单成为裸泳者？从许多死去的项目来看，两类项目最为风险：
1.前期的公营和民营传统百货
正如上文所述的天桥百货，这类项目往往具有明显的年代特征，但已落后于年代，处于客流少、基础设备陈腐的困境。但这类项目往往坐落主城区交通干道，地理位置优胜，仍有较大增值空间。
2.规划不科学难以跟上商场潮流的商业项目
在拥堵的商场中，很多购物中心能够说是千场一面，这种时分，前期合理的规划制作显得尤为重要。有的商业项目存在硬伤直接导致空铺率极高，人流量较少，如：人活动线规划严峻失误；停车位等配套设备严峻缺乏 ；层高过低，店面空间缺乏。
关于上述两类“问题”存量项目而言，为了不被商场所筛选，燃眉之急自然是晋级改造。
除此之外，即便在其时商场占有必定优势的优质项目，出于坚持竞争力的考量，也仍需不断进行改造晋级，即所谓的“一年一小调，三年一中调，五年一大调”。
存量商业四大方面晋级改造
数据显现，2018年的上海新开商业项目中，调整晋级、改造的商业项目共有9个，近40万平方米物业完结改造并开业，占总开业量的1/3。
印力集团合伙人、副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群曾表明：存量的改造要求有本钱的脑筋与艺术家的心灵相平衡。详细而言，从这些晋级改造的项目来看，主要从四大方面进行改造：制作规划，业态调整，强化基础设备，从头定位。
事例一：港汇恒隆广场自我晋级
布景：港汇恒隆广场（专题阅览）为地铁上盖项目，港汇恒隆广场在其时修建空间立异且超前的规划方法，让其作为上海标杆性项目称雄了近二十年。而跟着一日千里的商场改动，港汇恒隆广场从2017年起，便敞开了规划最大的改造晋级，改造意图则在于稳固港汇恒隆广场在全国购物中心中的优势位置。
改造内容：本次历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设备等方方面面，能够说本次的工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。
硬件方面，撤除39级大台阶和改造非常old fashion的外立面，将进口移到一楼，渠道开阔的空间使项目正门变身为露天广场；撤除本来关闭的墙面，大面积选用玻璃幕墙；在主楼与辅楼的3楼及6楼处添加连廊天桥，提高主楼与辅楼间空间动线的流通度和丰厚度。
事例二：郑州友谊大厦更名“d27潮·重生派”
布景：友谊大厦有着郑州首家自选商场友谊商铺、迪信通、河南首家麦当劳旗舰店。友谊大厦归于郑州第一批比较现代化的修建，在上世纪80、90年代，它同亚细亚等商场一道被称为“六朵金花”，那时的友谊大厦是世界商场的代名词，是郑州商业的一面旗号。
改造内容：d27将外立面及室内、商业空间、动线规划、标明体系等悉数打造新形象；在2层、3层，设置买手店、明星潮牌，4层设置跨界书店、构思手艺、艺术茶馆等“文艺内地”；
为了更契合年轻人吃、购、娱的消费特征，大厦在5层、6层还设置了电竞室和主题影院；
大厦从负2层到地上7层，设置全透明的参观电梯，打造类似于apple旗舰店的那样的科技感；
地下美食街的改造，规范和定位能够对标成都的宽窄巷子。此外，大厦7层也将建一座空中花园。
事例三：旧项目改造变身广州保利广场
（图源保利广场）
布景：项意图前身为琶洲村旧村改造项目，建成后已搁置两年。关于这些前史遗留问题，实力雄厚的保利商业经过投标进驻接手。从2019年年头接手打造项目到本年12月30日正式开业，保利商业在短短9个月内将其改造晋级。
改造内容：1个多月对商场实地调研检测，全方位分析项目，确定好“城市趣活中心”的定位以及对应的消费客群，以此作为规划规划，并敏捷开端改造工程。
动线：在原有商场的动线进行进一步优化，以更具流线型的规划扩宽空间面积使用率，更统筹顾客“逛”商场的舒适度以及品牌商户的灵通性。
空间：改动原有项目单调板滞的空间格式，将原商场地上凿开，铺上新的地砖，加强空间的拓宽，一起经过地上与电梯、进口等构成紧密连接，让各个空间构成有机而立体的全体。
场景：结合美陈规划，更打造立异业态空间如10米层高特征空间、儿童主题乐园等，开业更迎来pp猪主题屋、声光电艺术展、“黑科技”互动墙等艺术联展，重塑区域体会感，发明美丽视觉作用。
业态：广州保利广场也确立了以“影院 新零售 儿童 文娱”为中心业态组合，环绕主力店（38%）、次主力店（8%）、餐饮（22%）、零售（18%）、体会配套（6%）、儿童（8%）的份额，一起重视商业立异，给顾客带来全新好玩的质量日子。
未来趋势，数字一体化
关于许多开发商而言，硬件上的改造能够说是陈词滥调，软件上的线上数据支撑却少有人问津。在大数据年代，数据正在界说未来。特别在电商的冲击下，线下实体商业正面迎击网购浪潮，更需要与线上数据相结合，提前完结数字一体化。
关于零售商业而言，从最早的库存办理体系再到营销数字化年代，数字化进程几经更迭，给整个商场生态带来极大改动。现在大悦城、华润万象城等部分一线城市头部项目已开端进行数字化测验，经过视频监控、大数据等方法监控客群与竞品动态。
以赢商网的mall眼为例，作为大数据竞品及客源检测体系，可认为购物中心供给智能解决计划。首要，能够供给竞品/标杆营销活动作用检测，为本身项目营销供给活动计划及作用根据，了解标杆项目优质活动及作用。其次，供给本品/竞品顾客画像比照，包括性别、年纪、工作、学历、出行偏好、年收入、有房占比、有车占比。最终，还能够经过本身与竞品项目客户来源地排行及比对，历来源地了解本身与竞品之间的联系。
除此之外，互联网企业逐步介入线下实体商业，经过技能赋能的方法引领购物中心进行数字化探究。5月8日，马化腾与王健林携手走入了丰科万达广场，以一次根据腾讯才智零售数字化解决计划的购物之旅，敞开了我国互联网企业与购物中心巨子的重磅协作，其协作的背面也反映了未来零售业开展的新趋势。
未来已来，从赢商网到腾讯，都在经过各自的优势为购物中心赋能，以期满意重生代顾客对美好日子的神往。跟着5g、人工智能、物联网等技能的开展，购物中心必将迎来新的变局。
