12月9日，9：29分，李欣手持大红锣锤登上了港交所云敲锣仪式的舞台，欣喜之情溢于言表。
在10到1的倒计时中，李欣时不时张望着右侧的锣鼓，手中早已抬起的锣锤在9：30分卡点敲下了清脆的锣声。
华润万象生活（1209.hk）就此踏上了国际资本市场的旅途。与此同时，第10家在管面积破亿的港股物企诞生。
华润万象生活迎来期盼已久的高光时刻，值得注意的是，在今年7月28日宣告卸任华润集团董事长的傅育宁，在祝酒仪式环节，和其他高管一同受邀登上了舞台，并站在了中间的位置，和大家举杯欢庆。
截至当日上午10：00，华润万象生活报32.4港元，较发行价大涨45.29%，总市值达712.8亿港元。
据此前公告，华润万象生活所收取的全球发售所得款项净额估计约为120.04亿港元。
若得以达成，华润万象生活将成为名副其实的物业股“募资王”，破融创服务创下的78.6亿港元募资金额记录。
72亿港元将用于收并购
据华润万象生活此前公布，募集资金中，约60%用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%用于投资信息技术系统和智能化社区；约10%用于营运资金及一般公司用途。
华润万象生活将6成的募集资金用于对规模的扩张，以预计总募集资金120.04亿港元计算，未来用于对外扩张的资金约72亿港元，超过恒大物业的总募集资金69亿港元。
华润万象生活上半年在管规模已然破亿，但如何稳定、持续增长是华润万象生活眼下要面临的问题。
据招股书显示，2020年华润万象生活将有1341.8万平方米的住宅及非商业物业管理服务合约到期，占住宅及非商业物业在管面积的13.8%。而预计2020年交付的住宅及非商业物业合约建筑面积为597.8万平方米，低于合约到期面积。
此外，截止上半年，华润万象生活合约面积为1.423亿平米，在管面积为1.066亿平米，即华润万象生活的储备面积约为3570万平米，合约在管比为1.3。
和目前已上市的另外9家规模上亿的物企相比，华润万象生活合约在管比处于末位。
而此次募集资金中预计72亿港元的对外投资及收购规划，将为华润万象生活在管面积的拓展提供直接有力的资金支持。
商业物业成营收“利器”
在营收方面，华润万象生活要高于在管规模破亿的融创服务，甚至高于超过自身体量的金科服务和彩生活，这得益于商业物业的收入贡献。
按服务类别划分，华润万象生活分为住宅物业管理服务和商业运营及物业服务两部分。
其中，商业物业在2017-2019年三个年度的总营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元，年复合增长率约为52.68%。
而住宅物业在2017-2019年三个年度的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元，年复合增长率约为28.53%。
截至2020年上半年，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，其中商业物业建筑面积约909.5万平方米，占比8.53%；住宅物业的建筑面积9750万平方米，占比91.46%。
反观两者营收情况占比，住宅物业管理服务收入占比53.6%，商业运营及物业管理服务收入占比46.4%。也就是说，接近一半的收入来自管理面积占8.53%的商业物业。
此外，在物业管理费收费水平上，商业物业平均收费在14元/平方米/月左右，住宅物业平均收费在2元/平方米/月左右，商业物业的收费金额大约是住宅物业的7倍。
在毛利率方面，上半年，华润万象生活服务的写字楼和购物中心的毛利率达到了35.3%和36%。在目前已上市的物企中，和同样涉及商管业务的宝龙商业、合景悠活、卓越商企服务、金融街物业相比，华润万象生活商业物业的毛利率排在前列。
但由于多个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，以及来自独立第三方的住宅物业管理服务整体维护成本较高等因素，导致整体毛利率为24.1%，净利率为10.82%，均低于上市物企均值。
相较之下，商业物业成为华润万象生活赢得资本市场青睐的有利筹码。“下一步会在重资产、轻资产管理以及存量改造三个方面进行发力，加速扩大商业运营的规模。”一个月前，华润万象生活总裁喻霖康便这样规划着。
